Einblicke

BARRIEREFREIHEIT ALS STANDARD IM WOHNUNGSBAU?

WARUM ES SICH IMMER LOHNT.

Was wie ein Mehraufwand aussieht, entpuppt sich als strategischer und wirtschaftlicher Hebel.

Die Planung nach Mindestquoten der LBO ist oft ein planerischer Spagat und eine permanente Fehlerquelle. Anstatt einer risikoreichen und Anstrengenden Pflichterfüllung gibt es eine einfache Lösung: Generell barrierefrei planen!

WARUM ES SICH AUSZAHLT:

+ Sofortiger Planungsersatz: Fällt eine Wohnung wegen Baumängeln durch die LBO-Prüfung, steht sofort barrierefreier Ersatz bereit.
+ Weniger Fehler am Bau: Einheitliche Details verhindern teure Schnittstellenfehler bei Ausschreibung und Ausführung.
+ Günstigere Planungskosten: Die Grundrisse lassen sich hervorragend skalieren. Das spart Ihrem Planungsteam wertvolle Zeit.
+ Zukunftssicher: Wer den Platz für einen Aufzug zumindest vorsieht, hält die Immobilie langfristig flexibel.

DER BUSINESS CASE: DIE WIRTSCHAFTLICHKEIT
Die Mehrkosten für barrierefreie Wohnungen belaufen sich nach Studien auf 1-2% der Gesamtsumme. Diese sind wettzumachen durch
+ die Vermeidung von Fehlern während der Planungs- und Bauphase
+ die hohe Nachfrage nach barrierefreien Wohnungen durch einen großen Interessentenkreis
+ Sicherung zusätzlicher Fördermittel

Barrierefreiheit als das neue Normal ist ein Instrument für wirtschaftliches und zukunftssicheres Bauen.

RISIKOMANAGEMENT BEI DER BARRIEREFREIHEIT

Für die Planung eines Bauvorhabens werden zahlreiche Spezialisten beschäftigt:

+ Damit das Gebäude seinen Platz findet: der Vermesser
+ Damit das Gebäude stehen bleibt: der Statiker
+ Damit es im Brandfall sicher ist: der Brandschutzplaner
+ Damit die Energiebilanz stimmt: der Energieberater
+ Damit die Technik funktioniert: der TGA-Planer

DAS KERNGESCHÄFT
Als Planer hat man natürlich Erfahrungen über die Zusammenhänge in einem Gebäude, aber welcher Architekt kann eine komplexe statische Berechnungen durchführen? Welcher Planer will sich für ein Projekt im Detail mit der Dimensionierung der einzelnen Lüftungsschächte befassen?

Hier bestehen nämlich die Risiken, technisch falsch zu planen, Vorschriften zu verletzen und aus dem einen oder anderen in Haftung genommen zu werden, was zu Abnahmeverweigerung, Nacharbeiten und Schadensersatz führen kann. 

Darüber hinaus kostet die Einarbeitung in ein neues Thema Zeit und während man sich das Wissen aneignet, ergeben sich oft mehr neue Fragen als Antworten.

DIE RATIONALE VORGEHENDWEISE:
Auch, wenn ein Fachplaner nicht hinzugezogen werden muss, so ist es doch vernünftig, das Risiko zu minimieren, das durch Fehleinschätzungen und Planungsfehler entsteht. Da das barrierefrei Bauen sich durch alle Leistungsphasen zieht und jedes Gewerk betrifft, darf die Komplexität dieses Themas nicht unterschätzt werden. Dabei geht es nicht um Änderungen an der Planung, sondern um sinnvolle Korrekturen, damit am Projektende alles im grünen Bereich liegt, technisch und wirtschaftlich.

RENDITE DURCH BARRIEREFREIHEIT ERHÖHEN
Wer heute Kapital für ein neues Bauprojekt sucht, kommt an den ESG-Kriterien nicht vorbei. Während das Thema "E" (Environmental) in Bezug auf die Nachhaltigkeit täglich in den Medien präsent ist, setzt sich das "S" (Social) stärker mit den Nutzern auseinander. Barrierefreiheit ist hierbei einer der fundamentalen Punkte.

WARUM BARRIEREFREIHEIT IHRE KENNZAHLEN VERBESSERT:
+ Zinsvorteil nutzen: Banken verknüpfen Kreditmargen immer strenger mit sozialen KPIs. Ein hoher Anteil barrierefreier Einheiten sichert Ihnen den Zugang zu günstigeren Social & Sustainability-Linked Loans.
+  Risiko im Rating minimieren: Barrierefreie Immobilien bedienen die demografisch am schnellsten wachsende Mieterzielgruppe (65+). Das bedeutet für Banken: maximale Cashflow-Stabilität und Schutz vor dem wertmindernden „Social Brown Discount“.
+ Kapitalstruktur optimieren: Durch die gezielte Einbindung von KfW-Mitteln und regionalen Förderprogrammen für barrierefreien Raum schonen Sie Ihr Eigenkapital und senken den WACC.

Nachhaltigkeit endet nicht bei der Fassadendämmung. Erst das „S“ macht Portfolios langfristig resilient, schützt vor Leerstand und sichert die Exit-Rendite bei institutionellen Investoren.

LEGAL NACH LBO ≠ WIRTSCHAFTLICH ZUKUNFTSFÄHIG
"Ein Gebäude nach LBO ist legal. Wirtschaftlich wird es erst durch ein Nachhaltigkeitssiegel."
Wer im Wohnungsbau heute starr nach Mindestanforderung der Landesbauordnung plant, baut am Markt vorbei. Die LBO sichert lediglich das rechtliche Minimum für die Baugenehmigung. Den echten wirtschaftlichen Hebel aktivieren Sie erst durch Zertifikate (wie NahWo oder DGNB).

DER DIREKTE VERGLEICH IN DER PRAXIS:
+ Ein Gebäude nur nach LBO finanziert sich zu den aktuell hohen Marktzinsen.
+ Nachhaltigkeitssiegel sind der Schlüssel zum staatlichen QNG und damit Zugang zu zinsgünstigen KfW-Krediten.
+ Die Quoten für barrierefreien Wohnraum in der LBO ignorieren die steigende Nachfrage durch den demographischen Wandel.
+ Das QNG fordert mindestens 80% barrierefreie Wohnungen. Das sichert die Drittverwendungsfähigkeit und schützt vor Wertverlust.

Anzumerken ist, dass barrierefreier Wohnraum im Sinne der Nachhaltigkeit die einschlägige DIN 18040-2 nur in Teilen erfüllen muss.

Gerade die Skalierbarkeit im Geschosswohnungbau bietet bei der Verwendung eines barrierefreien Raster enormes wirtschaftliches Potential. 

Förderung der Barrierefreiheit

Das barrierefreie Bauen und die häusliche Pflege werden benötigt und auch von Seiten der Regierungen unterstützt. Es gibt zahlreiche Förderungen, die sich an Kommunen, Unternehmer, aber auch Privatpersonen richten. Je nach Bundesland variieren die Programme. Eine Überprüfung der Möglichkeiten sind besonders interessant, wenn sowieso Umbau-, Sanierungs- oder Energieeffizienzmaßnahmen anstehen.

Barrierefreier Wohnraum 

Eine Beobachtung des Wohnungsmarktes durch ImmoScout24 zeigt, daß barrierefreier Wohnraum mit der Zeit gefragter und teurer geworden ist. Für Anbieter und Interessenten ist es gleichermaßen wichtig, daß in barrierefreie Wohnungen investiert wird. Für die Immobilienwirtschaft ist es lukrativ und für den Wohnungsuchenden unerlässlich, damit ein Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage entsteht.

Blindenleitsysteme

Die Orientierung ohne Sehsinn ist eine Herausforderung, gerade im öffentlichen, auch unbekannten Raum. Wichtig ist daher vor allem das Verständnis von Sehenden gegenüber den Anforderungen von Blinden an die gebaute Umwelt. Immer informativ und anschaulich sind aktuelle Beiträge über Barrierefreiheit in öffentlichen Medien. Hier wird über gute und schlechte Beispiele in Bayern berichtet:

Barrierefrei-Konzept

Ein Barrierefrei-Konzept wird in einigen Bundesländern zur Bauvorlage gefordert. Auch für den Nachweis bei Zertifizierungssystemen, soziokulturelle Nachhaltigkeit durch eine barrierefreie Gestaltung zu erreichen, werden diese genutzt. Das Konzept besteht aus einem erläuternden Teil und Plänen, in denen mithilfe von Piktogrammen und Anmerkungen die Einhaltung der bestehenden Vorgaben dokumentiert werden. Im übrigen kann das Konzept auch zur Bestandsaufnahme genutzt werden, um Defizite aufzuspüren.

Zertifizierungen

werden in unserer Gesellschaft immer wichtiger. Hilfreich sind diese, um Standards zu erfassen und vergleichen zu können. Im Bereich der Nachhaltigkeit von Gebäuden ist das barrierefreie Bauen als soziokulturelle Komponente ein grundlegender Baustein, den es zu erfüllen gilt. Am bekanntesten ist hier die Zertifizierung der DGNB. Auch um Förderprogramme nutzen zu können sind Nachweise wie das QNG (Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude) nötig.

DIN 18040-1 und DIN 18040-2

sind die massgeblichen Normen für das barrierefreie Bauen für öffentliche Gebäude und Wohnungen. Da Normen an sich nur Empfehlungscharakter haben, ist für deren Umsetzung die Übertragung ins Baurecht wichtig. In den Landesbauordnungen  sind die Normen mittlerweile eingeführt, allerdings mit Abweichungen je nach Bundesland.

Hier ein Tatort aus der ARD-Mediathek, wahlweise mit Untertitel oder Gebärdensprache. Zum Ausprobieren, wie es ist, wenn die Kommunikation gestört ist. Einfach mal den Ton abschalten und auf sich wirken lassen.

Daß das barrierefreie Bauen in der Mitte der Gesellschaft angekommen ist, zeigt sich in den Anforderungen und Förderungen dazu. Hier ein Beispiel aus Deggendorf, wo die Stadteigene Wohnbaugesellschaft barrierefreien Wohnraum anbietet. Gefördert vom Land Bayern für Menschen mit niedrigem Einkommen.

Jürgen Fleger gibt anhand von Anekdoten Einblicke in alltägliche Situationen eines Blinden. Unterhaltsam erfahren die Leser, was es ohne Sehvermögen für Schwierigkeiten gibt, aber auch, was Blinde problemlos bewerkstelligen. Eine interessante Lektüre abseits von Normen und Fachbüchern.

ISBN 978-3-9819-045

Das barrierefreie Bauen wird zuerst mit der stufenlosen Erreichbarkeit und damit dem Rollstuhl in Verbindung gebracht. Eine Nutzergruppe, die im Zentrum der Barrierefreiheit steht, sind aber auch die Sehbehinderten und Blinden, deren Anforderungen nicht mehr so offensichtlich sind. In diesem Beitrag des bayerischen Rundfunks gibt Verena Bentele an der Seite von Werner Schmidbauer Einblicke in das Leben als Blinde.

Das weitverbreitete Vorurteil, daß barrierefreies Bauen teuer sei, wird durch Studien widerlegt. Insbesondere bei größeren und großen Bauvorhaben fallen die Kosten hierfür kaum ins Gewicht. Selbst bei kleineren Neubauten sind dies nur 1,5 bis 4% der Gesamtkosten. Was dagegen teuer ist, sind nachträglich notwendige Anpassungen. Wirklich Kostensparend wirkt sich eine fundierte barrierefreie Planung aus.